군자역 도보권 녹지지역 풍부

광진구 개발사업 진행 중

군자역 출구별 상권의 콘셉트 달라

오피스텔 공급 많아 인구유입 늘어

군자(능동)역 상권은 서울지하철 5·7호선이 교차하는 환승역이다. 하루 승하차 인원만 5만여 명에 달한다. 군자역을 기준으로 서쪽에 장한평역, 동쪽에 아차산역, 남쪽에 어린이대공원역, 북쪽에 중곡역이 자리 잡고 있다.

지하철 5·7호선이 교차하는 더블역세권인 군자역을 통해 강남, 종로, 잠실이 약 10분대로 이동 가능한 지리적 강점을 지녔다. 또한 동부간선도로와 강변북로를 통해 서울 주요지역으로의 원활한 이동이 가능하다.

도보 10분 거리에 어린이대공원은 각종 문화공연시설은 물론 동물원, 야영장, 눈썰매장, 식물원 등이 있으며 공원 입장이 무료로 인근 주민 및 서울시민들에게 최고의 여가 시설로 인식되고 있다.

광진구는 현재 다양한 개발사업이 진행 중에 있다. 대표적인 지역으로 구의자양균형발전촉진지구에 조성되는 복합업무단지, 국립서울병원 종합의료복합단지, 구의·자양 재정비촉진지구 등 다양한 개발사업이 진행 중이다.

◇군자역 상권의 출구별 온도차

군자역 상권은 크게 4곳으로 분류 할 수 있다. 1·2번 출구 방면으로 대로변에는 가구매장 자동차 대리점 등이 자리 잡고 있다. 이 지역 이면에는 주택들이 자리 잡고 있어 대로변에 위치한 마트가 성업 중이다. 이 지역은 오피스도 일부 포함하고 있는 지역으로 흐르는 상권의 모습을 보인다.

3·4번 출구 방향으로 대로변에 은행, 의류점, 병·의원 등이 자리 잡고 있는 모습이다. 이 지역은 주민들의 편의를 도울 업종들이 들어와 있으며 낮·저녁 할 것 없이 거주자들이 이동하는 동선상에 위치하였다. 이면도로를 살펴보면 노후화된 상가주택 등이 자리 잡고 있는 것이 특징이다.

군자역에서 아차산역 방면 천호대로에 중곡동 가구거리가 자리 잡고 있다. 가구점들이 하나 둘씩 자리 잡으며 생겨난 곳이다. 가구거리를 걷다보면 곳곳에 할인 문구를 걸어두고 영업경쟁이 치열한 것을 볼 수 있는데, 과거와 달리 문화가 바뀌면서 오프라인보다 가격이 저렴한 온라인을 선호해 사람들의 발길이 점차 줄어들고 있는 모습이다.

5·6번 출구에 위치한 상권이 군자역의 핵심 상권이다. 6번 출구 방면에 위치한 능마루 맛의 거리는 저녁시간은 물론 새벽까지도 장사가 될 정도로 지역의 핵심 상권이다. 능마루 맛의 거리의 주 타깃층은 20대가 아닌 30~40대다. 이 거리는 맛의 거리라는 이름보다 곱창골목으로 유명한 곳이다. 능동곱창, 대명곱창, 대한곱창 등 사람들의 발길이 끊이지 않는 모습이다.

또한 곱창집을 필두로 치킨집, 고깃집, 오징어집, 바, 노래방, 한식집 등이 줄지어 있는 모습이다. 여기에 가성비를 앞세운 매장들도 하나씩 자리 잡기 시작하면서 젊은층의 발길도 늘어나고 있다. 그만큼 상권이 변화 중이며 성업 중인 몇 매장을 제외하고 업종이 끊임없이 바뀌고 있는 지역으로 경쟁이 치열하다.

5·6번 출구 인근 상가 시세를 조사한 결과 전용면적 66㎡ 1층 A급 기준 보증금은 5000만~7000만원대, 월세 300만~400만원, 권리금은 1억5천~2억원대 수준으로 형성돼 있다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 숙박(월평균 매출 7975만원), 소매(월평균 매출 5929만원), 음식(월평균 매출 5888만원), 관광·여가·오락(월평균 매출 2996만원), 학문·교육(월평균 매출 2010만원)순이다.

7·8번 출구 인근의 경우 유명 프랜차이즈 매장은 물론, 대형 가전제품매장, 영화관 등이 자리 잡고 있다. 특히 이 상권의 특징은 지난해 9월 CGV가 영업을 종료하고 메가박스로 교체되며 리모델링이 진행돼 노후화된 시설을 정비하여 깔끔한 시설의 영화관으로 사람들의 발길이 이어지고 있다. 또, 이면골목의 경우 주거지역 및 오피스가 혼합되어 있어 안정적인 상권의 모습을 보인다.

7·8번 출구 인근 상가 시세를 조사한 결과 전용면적 66㎡ 1층 A급 기준 보증금은 3000만~4000만원대, 월세 200만~300만원, 권리금은 7000만~1억원대 수준으로 형성돼 있다.

소상공인시장진흥공단의 군자역 상권 2019년 2월 인구분석 자료를 살펴보면 60대가 22.1%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 30대 20.9%, 40대와 50대가 18%, 20대가 17.5%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 16.8%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 10%까지 떨어지는 것으로 조사되어 다른 상권과 유사한 흐름을 보이고 있다.

◇광진구 개발사업 진행 중

광진구는 현재 개발이 진행 중에 있다. 구의자양균형발전촉진지구는 17만7333㎡의 노후 시가지가 지상 8층 규모의 청사, 보건소, 오피스, 호텔·판매시설이 어우러진 복합업무단지로 개발된다.

인근 중곡역의 경우, 국립서울병원이 종합의료복합단지로 형성되어 의료바이오벤처시설, 업무시설, R&D연구소, 지역주민 복지시설, 체육시설 등이 들어선다. 2019년 말 완공 예정인 종합의료복합단지는 완공 후 연간 20만여 명의 방문객을 예상하고 있으며 단지 내에 대한의학회, 한국보건의료연구원, 사회보장정보원, 한국국제보건의료재단, 한국건강증진개발원, 대한전문응급처치협회 등의 전문의료연구기관들이 입주하게 될 예정이다.

군자역은 주요 도심권 진입이 수월해 직장인의 임대 수요는 물론 인근에 위치한 건국대, 세종대 등의 교직원·학생 수요, 2019년 12월 말 완공 예정인 중곡역 종합의료복합단지, 성수IT산업개발진흥지구 등 대규모 배후수요가 존재해 강남, 종로, 잠실 직장인 임대 수요 및 대학생 임대 수요가 증가할 것으로 보인다.

광진구 복합업무단지 개발이 진행 중에 있다. 2006년 구의·자양 재정비촉진지구로 지정되면서 동부지방법원과 지검 이전부지, KT강북지역본부 부지가 포함되어있다. 2023년 까지 단계적으로 31층 규모의 업무빌딩과 34층 규모의 호텔 및 오피스텔, 문화공원이 조성될 예정이다. 또한 상업지역 뒤편으로 1363세대 규모의 아파트가 들어선다.

또한 구의역 일대에 18층 규모의 광진구 통합청사를 포함해 행정·상업·업무·주거시설을 포함한 복합타운 10개 동도 조성될 예정으로 사업이 진행 중이다. 이처럼 광진구에 다양한 사업이 진행 중에 있다. 이로 인해 사업지가 인접한 지역에 유동인구 및 상주인구가 증가할 것으로 예상되며, 군자역 상권에도 유동인구가 증가할 것으로 보인다.

군자역에 창업을 준비 중인 예비창업자라면 능마루 맛의 거리에 창업을 하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 지역이다. 다만 건물의 노후화 등으로 인해 리모델링 비용이 과하게 지출될 수 있으며, 메인상권의 권리금 또한 만만치 않아 창업 시 발품을 팔아 창업을 해야 한다. 특히 노후화된 건물의 가장 큰 문제점으로 상하수도 및 전력량 체크가 필수 항목이다.

군자역 5번 출구 골목에서 영업중인상인은 “2~3년 전만해도 능마루 맛의 거리에는 발 디딜 틈 없이 사람들이 많았는데 현재는 업종의 변화가 빨라지고 공실도 있지만 유명 맛집의 경우 웨이팅은 기본이다”라며 “전체적으로는 영업은 예전만 못하고 부진하지만 부동산가격은 꾸준하게 상승하고 있는데다 인근에 주택들과 오피스텔들이 계속 들어서고 있어 탄탄한 배후수요와 로컬맛집들로 타 지역 상권에 비해 그래도 양호한 편이다”고 말했다.

군자역 7번 출구 인근 부동산 관계자는 “역 출구주변으로 신규오피스텔이 약 10여 개 정도가 공사 중이거나 입주를 앞두고 있어 내년까지 인구유입이 늘어날 것으로 예상돼 상권이 지금 보다 좋아질 것으로 기대하고 있다”면서도 “이곳 메인상권은 역 주변을 기준으로 상권이 형성되어 있는데, 점포가격이 생각보다 높은 편으로 권리금의 경우 높게 형성돼 있어 창업 시 부담을 안고 들어와야만 입점이 가능한데다 손님들이 몰리는 업종의 경우 30~40대가 많이 찾는 곱창집과 고깃집, 40~50대가 많이 찾는 횟집들이 장사가 잘되고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

권강수 ‘상가의신’ 대표이사· 한국창업부동산정보원 이사· ‘부자들의 상가투자’ 저자