[이코노믹리뷰=노성인 기자] 지난 7일 발표된 ‘임대수입 2000만원이하 주택임대사업자도 과세’대책까지 현 정부는 총 19번의 부동산 정책을 발표해왔다. 그 중 다주택자를 양지로 끌어내 주거 안정이 목적인 임대주택등록 관련법은 지난 3년 사이 '장려'에서 '규제'로 정책방향이 바뀌었다.

매년 강화되는 정부의 부동산 대책

임대주택사업자는 임대를 목적으로 주택을 취득하여 짧게는 4년(단기), 길게는 8년 의무(장기)의 주택임대사업을 하는 사람을 말한다. 정부는 민간임대사업자들에게 양도세 감면 등 각종 세금에 대한 혜택을 주고 있다.

2017년에 발표된 ▶‘8·2 대책’은 다주택자가 집을 팔게 압박하는 한편 임대사업자로 등록하도록 유도했다. 2018년 4월 이전에 임대등록을 할 경우 임대유형(4년·8년)에 상관없이 양도세 중과 (보통 세금의 비율보다 더 많이 부과 것)배제 또는 감면, 종합부동산세(이하 종부세) 합산 배제 등의 혜택을 받았다. 이후 등록하는 주택은 8년 장기임대의 경우에만 혜택을 줬다. 취득세와 재산세 또한 등록한 공동주택·오피스텔의 면적과 임대 기간에 따라 25% 감면에서 면제 혜택까지 받았다.

2017년 12월에 발표한 ▶‘임대주택 등록 활성화 시책’에서는 10년 이상 장기임대사업자의 장기보유특별공제(보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 양도세를 감면해 주는 것) 비율 또한 종전 50%에서 70%로 올렸다.

정책 방향이 규제로 바뀐 것은 2018년 발표한 ▶‘9·13 대책’부터 이다. 이날 정부는 조정지역 내 새로 취득하는 주택을 임대주택등록 하는 것에 대해 양도세와 종부세를 부과하기로 했다. 임대 개시일 기준으로 공시가격 6억 원과 전용면적 85㎡를 넘는 경우에는 양도세 100% 감면과 최대 70%의 장기보유특별공제 적용도 철회했다.

2019년 발표된 ▶‘12·16 대책’은 임대주택 취득세·재산세에 주택의 가액기준을 신설했다. 또한 등록요건도 관련 법 위반으로 등록 말소 이력이 있는 사람은 2년 동안 등록이 제한되는 등 까다로워졌다.

이에 신규 임대사업자 등록이 눈에 띄게 줄어들었다. 국토교통부에 따르면 2019년 11월 임대사업자 등록 신청자 수는 6215명으로 전월보다 2.5%, 전년 동기보다 40.7%만큼 줄었고, 특히 2018년 9월 등록자 2만6279명에 비하면 76.3% 감소했다.

기존 임대사업자들도 불만이다. 3년 전 임대주택사업을 위해 경기도 용인에 위치한 다세대주택 등을 취득한 홍 모 씨(47)는 매년 줄어드는 세금혜택을 볼 때마다 속이 쓰리다. 그는 “올해부터 임대소득을 신고하게 되었다”라며 “이렇게 법이 갑자기 바뀔지 알았다면 임대사업자 등록 하는 것을 고민했을 것이다”고 말했다.

현재 임대주택사업자들은 어떤 혜택을 받을 수 있을까?

현재 임대사업자가 양도세 감면 혜택을 받기 위해선 ▲전용면적 85㎡(수도권 기준. 비수도권은 100㎡) 이하 ▲임대개시 기준 6억 이하(비수도권 3억) ▲임대보증금, 임대료 연 5% 증액 제한을 통과해야 한다. 임대 기간도 8년 이상은 50%, 10년이 넘으면 70% 감면을 받을 수 있다. 만약 취득 후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록한 경우 10년 임대 후 양도하면 양도소득세 100% 감면을 받을 수 있다.

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유 주택 공시가격을 합한 금액이 6억 원(1주택자는 9억 원)을 초과할 경우 초과분에 과세하는 세금이다. 임대주택이 종부세 합산배제 혜택을 받는 조건은 이렇다. 우선 정부에서 정한 조정대상지역 주택이 아니고 ▲공시가격 6억 원(비수도권 3억) 이하 ▲임대보증금 혹은 임대료 연 인상률 5% ▲임대 기간 8년의 장기임대주택이어야 한다. 만약 2018년 3월 31일 이전 취득한 주택은 의무임대 기간이 4년인 단기임대주택도 종부세 합산에서 제외된다.

취득세는 임대주택의 규모에 따라 다르다. ▲전용 면적 60㎡ 이하일 때 예상 취득세가 200만 원 이하로 나온다면 전액 면제, 200만 원 초과는 85% 감면된다. ▲전용면적 61㎡~85㎡의 경우는 임대 기간 8년 이상 장기임대로 20호 이상을 취득한 경우만 50% 경감된다.

재산세는 실거주하는 주택을 제외하고 임대 등록한 주택이 2가구 이상일 경우에 혜택을 받을 수 있다. 단기임대주택의 경우 ▲전용면적 60㎡ 이하는 50% ▲60㎡~85㎡ 경우 25%가 감면 혜택을 받는다. 장기임대주택은 ▲전용면적 40㎡ 이하 주택일 때 재산세 50만 원 이하 면제, 50만 원 초과는 85% ▲40㎡~60㎡는 75%가 ▲60㎡~85㎡는 50%의 감면 혜택을 받을 수 있다. 또한 정부는 올해 취득세와 재산세에 가액기준을 신설해 혜택을 축소할 계획이라고 밝혔다.

거주주택 비과세 특례도 변경이 되었다. 기존에는 살던 주택을 비과세로 처분하여도, 다시 새집에서 거주요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 작년부터는 임대 사업자의 거주 주택 양도세 비과세는 평생 1회로 제한되었다.

임대소득세는 ▲전용면적 85㎡ 이하(비수도권 100㎡ 이하) ▲기준시가 6억 이하 ▲임대료·임대보증금 연 증가율이 5% 이하일 경우 감면된다. 4년 단기임대는 30%, 8년 이상 장기임대는 75% 감면된다.

또한 올해부터 전년 기준 연 2000만 원 이하 임대소득을 얻은 임대사업자도 소득세 신고를 해야 한다. ▲1주택자는 임대 시작 기준가 9억 원을 넘는 주택의 월세를 받거나, 외국 소재 주택 임대소득이 있을 때 ▲월세 수입이 있는 2주택 이상 소유자 ▲보증금 합계가 3억 원을 초과한 3주택 소유자가 대상이다. 3주택 소유자라 하여도 전용면적이 40㎡ 이하면서 기준시가 2억 원 이하 소형주택의 경우는 2021년 귀속분까지 과세대상에서 제외된다.

임대수입 2000만 원 이하는 종합과제와 분리과세 중 하나를 선택할 수 있다. 분리과세는 14% 세율을 적용한다, 이달 2월 10일까지 수입금액의 신고를 하고, 5월까지 소득세를 내지 않으면 수입 금액의 0.2% 가산세가 부과되고 세금 감면 혜택도 받지 못한다.

건강보험료는 올해 12월까지 등록을 한다면 연 2000만 원 이하 임대사업자 경우 임대 기간에 따라 혜택이 달라진다. 4년의 경우는 40%, 8년의 경우 80% 감면된다.

부동산 관계자는 “주택임대사업자에 대한 규제가 강화되고, 혜택도 많이 축소되었다”라며 “실제로 등록을 고민하던 주택소유주들 문의가 작년보다 줄었다”고 말했다.

문재인 대통령은 지난 7일 신년사에서 “부동산 시장의 안정, 실소유자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다. 부동산 투기와의 전쟁에서 절대 지지 않을 것”이라고 밝혔다. 정부의 추가 조치가 계속 나올 것이라는 전망 속에서 주택임대사업자들의 고민은 더욱더 깊어지고 있다.