[이코노믹리뷰=신진영 기자] 지난해 12·16 부동산 안정화 대책에 이어 2.20대책 등 연이은 부동산 규제책은 시장의 '관망세'를 확산시켰다. 이에 집값 상승을 견인해 온 서울 강남3구(강남·서초·송파) 내 부동산 거래는 급격히 위축됐고, 또 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)사태로 세계 금융위기 우려까지 불확실성이 급등하면서 부동산 시장에 대한 어두운 전망이 나오고 있다.   

부동산114에 따르면, 강남3구의 매매가 변동률은 3주 연속 하락세를 이어가고 있다. 주요 대단지에서 2억원 가량 떨어진 '급매'가 속속 출현하기도 했다. 부동산 전문가들은 "보유세 문제로 수요가 위축되다 보니, 양도세 부담에 다주택자 물건들이 나오는 것 같다"면서 "이 물량이 절대적으로 많은 양은 아니다"고 말했다. 다만 "코로나19 사태가 장기화 될 시, 본격적인 하락장으로 들어가는 건 불가피하다"고 덧붙였다. 

강남3구 '급매물' 출현 

서울 부동산 시장 분위기를 좌우할 '급매'는 아직 나오지 않았다는 게 공인중개업자들의 공통된 의견이다.  

지난 6일 서울 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 84.9㎡가 16억원에 매매됐다. '급매'였다. 한국감정원 실거래가 시스템에 따르면, 지난달 29일에 '리센츠' 동일 물건이 19억7500만원에 거래됐기 때문이다. 인근 공인중개업자들은 이번에 나온 급매는 "비정상적인 거래이며, 가족간 거래라고 알고 있다"고 설명했다. 현재 같은 전용 면적 매물은 18억5000만원에 나와 있다.  

서초구 반포동 공인중개업소에서도 "급매가 쏟아져 나올 분위기는 아직 아니다"고 말한다. '래미안 퍼스티지' 전용 84㎡ 급매는 30억5000만원 선이다. B 공인중개업소에 따르면, 6월 이전에 양도세 관련해 처분하는 물건은 이미 나올 만한 것들은 나온 상황이다. 그는 "6월 이전에 팔려고 하는 것들은 더 이상 나오지 않는다. 한 두 달 밖에 안 남은 상황에 매물 나오는 건 없다"면서 "서초구 전체 혹은 강남구 전체를 봤을 때 시장 하락으로 볼 수 있지만 대장주 아파트들의 움직임은 미미하다"고 덧붙였다. 

강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡이 지난 10일 19억5000만원에 거래됐다. 인근 C 공인중개업소에 따르면 현재 같은 전용면적에 18억원 선에 급매가 나와 있다. 2억7000만원 정도 내린 가격이다. C 공인중개업소 관계자는 "가족 간의 거래일 것이다"며 "가족 간의 갈등이 있어서 17억5000만원에 내놓으려고 했다가 18억원에 내놓은 걸로 안다"고 말했다. 그는 "계약이 가능하지 않는 물건이고 소문만 요란한 물건이다"고 설명했다.  

강남3구 급매 출현 관련해 매수에 주의해야 한다고 공인중개업소 관계자들은 당부한다. C 공인중개업소 대표는 "지금 시점에 급매가 나오는 건 조심해야 한다"며 "부도 직전의 매물일 수도 있고, 시세보다 1억원 정도 싸다는 건 위험한 물건이다. 부동산들은 권하지 않는다"고 말했다. 그는 "계약금과 중도금 내고 압류가 들어올 가능성도 있다"고 덧붙였다. 

세금을 아끼려 '부담부 증여' 늘어날 가능성도

세무사업계에 따르면, 올해 6월 말을 기준으로 주택 처분 관련해 '증여 문의'가 계속 이어지고 있다. 한주희 예종세무그룹 세무사는 "주택 증여 문제로 상담이 많이 온다"며 "차라리 증여를 할 지, 가족들에게 양도를 할 지, 법인을 설립할 지에 대한 상담이 계속 들어온다"고 전했다. 

가족 등 특수 관계자가 거래할 때, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 5% 이상에 해당하는 경우 거래가격이 아닌 시가로 양도소득세를 계산한다. 증여세는 시가와 거래가격 차이가 시가의 30% 또는 3억원을 넘을 때 과세된다.  

한 세무사는 "1세대 1주택자가 매도자일 경우 양도세가 그렇게 많이 나오지 않는다"며 "자녀에게 싸게 팔아도 자기가 내야 할 소득세는 크지 않기 때문에, 자녀 증여세를 최대한 면제시켜주기 위한 매도포지션을 짜는 경우도 있다"고 말했다. 

우 팀장은 "종합부동산세(종부세) 피하려는 분들은 5월 말 전까지 10년 이상 보유했다면 '부담부증여'가 늘어날 것으로 보인다"고 전망했다. 부담부증여란 수증자가 증여자의 일정 채무를 부담하는 것을 전제로 증여받는 것을 의미한다.  

현재는 '조정장'... 코로나19사태 장기화 시 본격 '하락장' 시작

전문가들은 코로나19사태가 장기화될 시 '하락장'에 들어갈 가능성도 있다고 전망한다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "9·13대책 이후에도 '강남이 똘똘한 한 채'로 가야 한다는 분위기였다"며 "거래가 안되니 가격 하락까지 이어지는 부분이 있었다"고 말했다. 그런데 지금은 "상황이 더 나쁘다"며 "'코로나19 사태'가 얼마나 장기화 되는지가 변수"라고 강조했다. 

여 수석연구원은 "지난해 11·6대책 이후로 시장 수요가 급격히 저조해졌고, 자금출처조사와 거래소명 강화 문제, 보유세 문제 등으로 현재 가격이 하향 조정되고 있다"며 "지금 강남3구 내 출현하는 급매는 양도세 부담이나 다주택자들 중에서 처분하는 물건이다"고 설명했다. 

여 수석연구원은 "아직은 '급락'이나 '폭락'으로는 이어질 것 같지 않아 보인다"고 내다봤다. 이어 여 수석연구원은 "증여나 법인 설립 등으로 수요가 이동할 것으로 보여진다"고 설명했다. 다만 "조정장도 경기 위축과 맞물리면 본격 하락으로 돌입할 가능성도 크다"고 덧붙였다.  

김상봉 한성대 경제학과 교수는 "하락장이 될 것이다"고 전망했다. 김 교수는 "현재 모든 자산의 수익률이 확 빠졌다"며 "부동산이라고 예외일 수 없다"고 설명했다. 이어 "지금까지 많이 올랐던 지역 중심으로 하락장이 펼쳐질 것이다"고 덧붙였다.