[이코노믹리뷰=신진영 기자] "높아진 분양가도 부담이고, 대출도 할 수 없다"

조기분양을 앞둔 수원시 영통구 이의동 '광교센트럴타운60단지' 입주민들이 분양전환가에 대해 억울함을 토로했다. 주변 아파트값이 초기 입주 시점과 비교해 2배 이상 뛰었기 때문이다.

‘내집 마련’을 위한 주거지원, 5년 공공임대주택과 10년 공공임대주택

분양전환 공공임대주택은 ‘공공주택특별법 시행령’ 제2조제1항제5호에 따라 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택이다.  

5년 공공임대주택은 시세의 60~80% 수준으로 임대의무기간 동안 안정적으로 거주할 수 있다. 임대의무기간은 5년이나, 2년 반 후 조기 분양전환이 가능하다. 참여정부 시절 10년 공공임대주택이 도입됐다. 공급 대상은 중산화 가능계층(소득 5·6분위 등)이다. 입주자들이 보증금과 시세 90% 수준의 임대료를 내고 10년동안 거주하고 우선 분양받을 수 있었다. 그러나 시간이 지나면서 주변 시세 또한 급등했다. 

5년 공임은 감정평가 금액과 건설원가의 산술 평균으로 내되, 산정가액을 초과할 수 없다. 대부분 시간이 지나면서 집값이 많이 올라 산정가격으로 분양하게 된다. 감정평가 금액은 반영이 되지 않는다. 감정평가 금액이 반영되는 경우는 시세가 떨어졌을 때다. 

임대주택법에 따르면, 10년 공임 분양전환 기준은 '감정평가액을 초과하지 않는다' 규정 외에 별다른 기준이 없다. 분양전환이 감정평가금액에 따라 결정되기 때문에 10년 공임에 사는 임차인들은 불안할 수밖에 없다. 시세가 그만큼 올랐기 때문이다. 

부동산 정보업체 부동산114에 따르면, 광교 신도시 내 아파트 평당 매매가격은 꾸준히 올랐다. 초기 시세발표 시점인 2014년에는 3.3㎡당 1578만원이었다. 그러나 7년이 지난 2020년 4월 24일 기준으로 3.3㎡당 2798만원이 됐다. 

광교60단지 입주자 P씨는 "아파트 단지별 특성이 있는데, 감정평가 시에 광교 모든 아파트가 가격이 같을 수 없다"면서 "민간 아파트 기준 시세와 공공임대아파트 시세를 같이 맞춘다는 건 억울하다"고 말했다.

광교 60단지 입주민 "6억~7억원 가까이 되는 돈을 어디서"

한국토지주택공사(LH)에 따르면, 경기 광교 신도시에서 10년 공임 중 조기 분양전환이 진행 중인 단지는 7개 단지, 총 4588세대다. 단지 별로 살펴보면, 수원 광교 60·40·62단지(701·1702·637세대), 수원광교호반마을 21·22·50·45단지(394·258·224·672세대)다.  

이 중 ‘광교 60단지’는 2013년 11월 최초 입주를 시작해, 2023년 분양전환이 예정돼 있다. 맞은 편 62단지도 같이 조기 분양전환에 들어갔다. 

지난 21일 광교60단지 입주민들은 보도자료를 통해 "공공임대주택 감정평가 과정에서 LH와 정부가 서민들의 목소리를 들어주지 않는다"고 호소한 바 있다. 한 입주자는 "이미 보증금 2억원 가까이 내고, 한달에 30만~40만원씩 월세를 냈다"며 "감정분양가가 높게 나올 경우 억울하다"고 걱정했다. 

28일 광교60단지 입주민이 제공한 자료에 따르면, 수원시청에서 세대별 분양전환평가 심사 결과를 최저가부터 최고가까지 알려준 상황이다. 확정된 감정평가 결과는 세대별로 통보하기 전이다. 

입주민 J씨는 "최고가 기준 74형이 5억8800만원, 84형은 6억7000만원이다"며 "처음 주택 공급 가격이 84형 기준 2억9000만원 밖에 안들어간 걸로 알고 있다. 3배 가까이 뛰니 경제적 부담이 크다"고 억울하다고 했다.  

지난 2·20대책으로 수원시 대부분이 조정대상으로 묶여 대출 규제가 강해졌다. 한 입주민은 "수원이 조정지역으로 묶이다보니 대출이 50% 밖에 안나온다"며 "5억원을 어떻게 마련하느냐"고 말했다.  

다른 입주민 L씨는 “당첨 후 청약통장이 소멸되는 것을 감안하고 들어왔다”고 토로했다. 광교60단지 임차인 600여 명은 내달 1일 입주민 총회를 열 계획이다. 입주민 J씨는 "재감평, 소송, 분쟁 조정 등 세 건을 논의한다"며 "소송을 진행해야 한다는 입주민들도 상당수로 알고 있다"고 전했다. 그는 "감평가격에 대한 이의신청을 할 수 있는데 감정평가사를 계약해야한다. 수수료가 3억원 정도 된다"고 재감평도 부담이 된다고 했다.

분양전환가격 산정, "민간택지 기준으로 시세를 평가하는 것이 문제"

광교60단지 입주자들은 "부동산 시장의 불안정성과 지역적 특성, 정부정책 등 가격을 결정짓는 수많은 요인 때문에, 분양전환가격이 감정평가 금액을 초과할 수 없다는 규정이 현실과 동떨어졌다"고 주장하고 있다. 

전문가들도 10년 공임 분양전환 과정을 손봐야 한다는 데에 의견을 더했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "10년 공임 분양전환 가격 산정 기준에 여러 해석이 나오는 건 개선이 필요하다는 뜻이다"며 "무주택자들이 내집 마련에 있어 불분명한 부분은 고칠 필요가 있다"고 강조했다. 

김성달 경제정의실천연합 부동산건설개혁본부 국장은 "10년 공임 감정평가는 시세 기준 방식이 아니라 원가 기준 방식으로 가는 게 맞다"며 "입주민들이 10년간 거주하면서 감가상각비가는 오히려 떨어지는 구조다"고 말했다. 김 국장은 "땅값 등 원가는 이미 10년 전에 정해졌다"며 "10년 전보다 더 떨어지거나 그 금액 수준에서 결정되는 것이 옳다고 본다"고 전했다. 

실제로 광교60단지 입주민들은 "LH와 SK건설이 시공단가 인하를 위해 설계도면에 기재된 최소한의 시공도 하지 않아 임차인들이 고스란히 피해를 입고 있다"고 전했다.

입주민들은 비교적 낮은 건축비로 시공된 LH 공임과 광교 내 최고급 자재를 사용해 건설한 민간 아파트와 똑같은 시세는 부당하다는 입장이다. 입주자 J씨는 "커뮤니티 시설이나 시공이나 하자 상태를 봐도 인근 민간 아파트 시세에 70% 정도 밖에 못 간다"고 강조했다. 

전문가들은 원가 기준 감정 평가가 현실성이 있다고 지적한다. 김성달 국장은 "10년 공임 전환 기준에 대한 규정이, 관련법에 정확한 정의가 나와 있지 않다"고 말했다. 해석의 논란이 있다는 말이다. 경실련은 10년 공임 감정평가에 대해, 원가 기준 감정 평가를 하면 현행 법을 고치지 않아도 입주자들을 위한 분양 전환이 가능하다고 말한다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "10년 임대를 했고, 주변에 새롭게 분양하는 아파트에 비해 건물 내부 상태가 좋지 않을 수도 있다"며 "그렇다면 가격이 낮게 형성돼야 하지만, LH 입장에서 공식적으로 '저렴하게 해달라'고 요청할 수도 없다"고 아쉬움을 전했다.  

한편 LH 관계자는 '고분양가로 폭리를 취하고 있다는 입장'에 "계약서와 법령에 한정돼 업무를 한다"며 해야 할 일을 하고 있다고 말했다. 국토부는 지난 2018년 "10년이 지난 분양전환가에 대해 충분한 고려가 필요하다는 것을 인지한다"며 "임차인과의 협의 절차를 의무화하고 분양전환을 받지 못한 임차인에게 임대기간 연장 등의 보완 방안을 강구 중에 있다"고 밝힌 바 있다.