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[알고 보면 더 재밌는 '대한민국 부동산'] 행동경제학의 최후통첩 게임과 공공재개발

2020년5월6일 정부는 [수도권 주택공급 기반 강화방안]을 발표했다. 핵심내용은 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 연평균 25만호 플러스 알파 수준의 주택공급이 가능하도록 하겠다는 것. 부동산 가격 상승에 대한 대책으로 수요 억제가 아닌 공급 확대가 준비되었다는 것은 상당히 고무적이다. 경제학의 기본원리인 수요와 공급을 적용한 정부의 대책이기에 반가운 마음이기도 하다. 항상 그러하듯 , 원론은 찬성이지만 각론에서 몇가지 쟁점사항이 예상된다. 공공재개발의 세부내용을 보면 재개발 사업의 수익성과 신속성을 보장해주는 대신 조합원 물량을 제외한 50%이상을 공적임대로 공급해야 한다고 한다. 즉 주택을 더 높이 더 빨리 지을 수 있도록 해줄테니 임대주택 비율을 늘려야 한다는 것.

행동경제학에 이와 유사한 실험이 있다. 바로 [최후통첩 게임]이라는 것인데, 내용은 간단하다. A에게 10만원을 주고 B에게 얼마를 나누어줄 지 제안하는 것이다. B는 제안받은 금액이 마음에 들면 OK하고 A와 B는 합의된 비율대로 돈을 받고 만일 B가 제안받은 금액이 마음에 들지 않으면 No하고 둘 다 돈을 못 받게 된다. 일반적인 경우 A는 대부분 50:50으로 나누자고 제안하는 경우가 많았다. 물론 B는 대부분 OK했다. 약간 드물게 A가 80:20으로 제안해도 B가 OK하는 경우가 많았다. 경제적이고 합리적인 관점에서 보자면 B의 입장에서 A가 공평하게 반씩 5:5로 제안하면 고마운 것이고 혹시라도 8:2를 제안해도 아쉽지만 OK하는게 낫다. 심지어 9:1을 제안받는다해도 B는 OK하는 편이 낫다. 아무리 적더라도 Yes를 해야 돈이 생기는 것이고 싫다하면 아예 돈을 받을 수 없기 때문이다. 실험결과를 보면 Yes/No의 한계선은 대략 8:2 정도인 것으로 나타났다. 바꿔말하면 9:1을 제안받는 경우 B는 경제적 이익을 버리더라도 싫다고 한다는 것.9:1을 제안받았을 때 경제적 관점에서 B는 1이라도 생기면 무조건 OK해야 하지만 [이건 공정하지 못해]라는 마음이 경제적인 이익을 무시하도록 만든 것이다. 이것이 행동경제학의 탁월한 점이다.지금까지의 경제학이 [인간은 무조건 경제적 이익에 의해서만 움직이는 것이 아니라는 것]을 증명하기 때문이다.

이 실험을 공공재개발에 적용해보자.앞서 보았던 A는 정부, B는 재개발 조합이라고 하면 A는 5:5로 공평하다는 생각을 하면서 B에게 사업성개선,사업속도개선을 제시했다. 여기에 더불어 공공임대주택 증가의 조건을 달았음은 물론이다. B는 어떻게 받아들일까? 정부가 제시한 것은 사업성 개선이지만 재개발 조합 입장에서는 공공임대주택의 증가를 받아들여야 한다. 이 공공임대주택을 5:5라 받아들일지 9:1이라 받아들일지는 각 재개발 조합이 판단하게 될 것이다. 국토교통부 자료에 따르면 2020년 5월 현재 서울내에만 531곳의 재개발. 재건축 사업이 추진중이라 한다. 과연 몇 개의 재개발 조합이 정부의 공공재개발 인센티브에 OK할지 추이를 지켜볼 필요가 있다. OK하는 조합의 수가 많아질수록 정부가 계획한대로 향후 3년간 4만호의 주택을 추가 공급할 수 있을 것이지만, 그렇지 않은 경우, 공급계획의 차질은 불가피할테니 말이다. 정부는 5:5로, 아니 스스로는 1:9로 조합에 최대한 유리하게 조건을 만들었다고 자부하고 있으리라 예상된다. 당신의 판단은 어떠한가?

우용표 재테크 전문 작가  |  expert@econovill.com  |  승인 2020.05.13  08:45:36
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