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[알쓸신판] ‘유치권 행사’ 어떤 경우에 인정될 수 있나?

# A 건설사는 토지 소유자인 B로부터 택지개발 공사를 해 달라는 부탁을 받았습니다. 이후 공사대상 토지를 비롯한 그 일대의 부동산에 관한 경매절차가 진행되어 토지소유자는 B에서 C로 변경되었고, 그 사이 B로부터 의뢰받아 택지개발 공사를 진행하던 A건설사는 공사를 모두 마쳤으나, B로부터는 공사대금을 받지 못할 상황이 되었습니다. 이에 A건설사는 자신이 공사대상 토지를 점유하고 있음을 근거로 공사대상 토지에 컨테이너를 설치하고 “유치권 행사 중”이라는 현수막을 내 걸었습니다. 이 경우 과연 A건설사는 유치권을 인정받아 B로부터 받지 못한 공사대금을 C로부터 받을 수 있을까요?

‘유치권 행사 중’이라고 쓰인 현수막은 누구나 한 번 쯤 보았을 법 하지만, 유치권이 무엇인지, 어떠한 경우에 유치권을 행사할 수 있는지에 대해서는 잘 모르는 경우가 많습니다. 민법 상 유치권이란 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관한 채권을 가지는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말하는 것(제320조 제1항)으로, 가령 다른 사람의 시계를 수리하는 사람이 수리비를 지급받을 때까지 그 시계의 반환을 거절하는 것이 일상적으로 생각해 볼 수 있는 유치권의 예입니다. 이는 일방이 자신의 의무를 다하기 전까지는 상대방도 의무 이행을 거절할 수 있다는 점에서 얼핏 지난 알쓸신판 지면에서 소개한 ‘동시이행관계’에 있는 채권채무의 문제와도 비슷해 보이지만, 유치권은 소유권이 다른 사람으로 이전되어 법률관계의 당사자가 달라지는 경우에도 바뀐 당사자에게도 권리를 주장할 수 있다는 점이 다릅니다. 사례의 경우 B로부터 택지개발공사를 부탁받아 도급공사를 시행한 A건설사는 준공한 후에도 B로부터 공사대금을 못 받고 있는 상태인데, 만약 A건설사의 공사대금에 대한 유치권이 인정된다면 A건설사는 B뿐만 아니라 공사대상 토지의 새로운 소유자인 C에게도 B로부터 못 받은 공사대금을 청구할 수 있는 것입니다.

뉴시스

이러한 유치권이 성립되기 위해서는 우선 ① 적법하게 다른 사람 소유의 물건을 점유해야 하고, ② 점유한 물건과 관련된 채권으로서, 채권이 변제기에 있어서 채권자가 언제든 채권을 행사할 수 있어야 합니다. ③ 또한 채권자가 채무자에게 유치권을 행사하지 않겠다는 특약을 한 사실이 없어야 합니다. 사례의 경우 B는 ② 점유한 공사대상 토지와 관련된 채권인 택지공사대금 채권을 가지고 있었고, B가 공사대금을 지급한 시기를 이미 넘어섰으므로 언제든 B에게 채권을 행사할 수 있는 상태였습니다. ③ 물론 A건설사가 B에게 유치권을 행사하지 않겠다는 특약을 한 적도 없었습니다. 다만, 이 경우 문제가 된 것은 ① A건설사가 B에서 C로 소유권이 이전된 공사대상 토지를 적법하게 점유하였느냐는 것이었습니다.

이 사건 A건설사의 경우 공사대상 토지 위에 컨테이너를 설치하고 “유치권 행사 중”이라는 현수막까지 게시하였으므로 공사대상 토지를 적법하게 점유한 것이라고 주장하였으나, 법원의 판단은 달랐습니다. 법원은 유치권이 성립하기 위한 점유의 의미에 대해서는 공사 완공된 건물에 대해서는 자물쇠 등으로 출입폐쇄장치를 하고 건축주 등 타인의 출입을 완전히 통제하는 정도여야 하며(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결), 공사대금을 다 지급받지 못해 공사를 중단하는 경우에도 최소한 제3자의 출입을 통제하는 등의 조치는 취해야 한다고 보고 있습니다(서울고등법원 2011. 6. 3. 선고 2010나88684 판결).

그러나 사례에서 유치권 성립을 주장하는 A건설사는 한 때 컨테이너를 설치하고 유치권 행사 관련 현수막을 게시한 사실은 있지만, 이후 부동산 분양을 위해 유치권 행사 관련 현수막을 철거하였다가 경매가 개시되자 서둘러 다시 현수막과 컨테이너 등을 설치하였고, 경매를 위해 부동산현황조사보고서를 작성하는 집행관이 부동산 점유현황을 조사하는 과정에서도 현장에서 이해관계인을 만나지 못해 보고서 상에 점유관계가 존재하는지 ‘미상’이라고 기재되는 등 A건설사의 점유는 계속적, 배타적 점유가 아닌 일시적 점유에 불과하여 유치권 성립을 인정하기 위한 점유로 보기 어렵다는 결론을 내렸습니다.

요약하자면, 유치권을 행사하기 위해 건물 등 부동산을 점유할 때는 반드시 자신의 점유를 다른 사람에게 빼앗기지 않도록 계속적, 배타적으로 점유하고 유치권을 행사한다는 사실을 외부에 공시하여 유치권 행사의 외관을 갖추어야 하는 것입니다. 그에 반해 단지 형식적으로 유치권 행사를 한다는 현수막을 일시적으로 걸어 놓는다거나 컨테이너 박스만 설치하고 누구든 자유로이 해당 부동산에 들어와 통행할 수 있도록 한다면 이는 계속적, 배타적으로 부동산을 점유한다고 보기 어려워 결과적으로 유치권은 인정되지 않을 가능성이 높은 것입니다.

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2020.07.25  10:28:56
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