[이코노믹리뷰=권일구 기자]주택 임대차3법이 통과돼 빠르면 31일부터 시행될 전망이다. 30일 법제사회위원회는 주택임대차보호법 등 임대차3법을 본회의에서 통과시켰다. 최종 관문인 국무회의 역시 오는 31일로 앞당긴 만큼, 이들 법안은 빠르면 내일부터 본격 시행될 것으로 보인다.
계약갱신청구권과 전월세상한제를 포함하는 주택임대차보호법이 통과된 만큼, 개정안 시행과 동시에 임차인은 기본 2년에 한 차례 연장으로 최대 4년간 계약을 유지할 수 있게 된다. 또 계약을 갱신할 때도 지방자치단체 조례에 따라 임대료 상승폭은 5% 이하로 조정된다.
Q&A를 통해 주요 궁금증을 알아 보았다.
Q 임차인이 계약갱신 요구를 할 수 있는 기간은?
A 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구해야한다. 오는 12월10일 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구하면 된다. 예를 들어, 계약만료가 오는 11월15일 경우, 10월15일까지 계약갱신요구가 가능하다.
특히, 계약 만료가 12월10일 이후인 임대인과 임차인의 경우, 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다.
Q 임차인에게 갱신요구권은 몇 회 부여되나?
A 갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년 보장된다.
Q 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사인가?
A 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신은 해당되지 않는다.
Q 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구를 할 수 있나?
A 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. 계약만료가 오는 12월10일 이후인 경우에는 2개월 이상 남아야 한다.
Q 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
A 결론부터 얘기하자면 불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 기 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.
다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야한다. 또 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있다.
Q 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
A 가능하다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사가 가능하다.
예를 들어, 임차인 갑과 임대인 을이 2019년 9월~2021년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고(1차), 상호간 합의로 2021년 9월~2023년 9월까지 갱신(2차)을 실시하면서 임대료를 8% 증액한 경우, 임차인 갑은 2021년 7월(계약종료 2개월전)에 계약갱신 요구권을 행사해 5% 미만으로
임대료 조정이 가능하다.
또는, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2023년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인 을에 대한 계약갱신 요구권 행사가 가능하다.
Q 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?
A 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 또 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야한다.
Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
A ▲임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 ▲1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 ▲임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 ▲주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 ▲임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 ▲임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익하게 한 경우 ▲임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 ▲임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 ▲주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실 ▲임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
Q 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면?
A 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 된다.
Q 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우는?
A 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.
Q 임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되나?
A 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.
Q 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나?
A 정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다.
Q 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?
A 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봐, 전세에서 월세로의 전환은 곤란하다. 다만, 임차인이 수용한다면 전환이 가능하나, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용하는 법정 전환율을 적용한다.
Q 계약갱신청구권 제도가 도입되면, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나?
A 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능하다.
Q 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나?
A 가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야한다.