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[알고 보면 더 재밌는 '대한민국 부동산'] 부동산 세금과 자중손실(Deadweight loss)

경제학에 Deadweight Loss라는 것이 있다.자중손실 또는 사중손실로 번역되는 단어인데 , 정부가 조세를 부담시키는 경우 생산자와 공급자에게 각각 어떻게 영향을 미치는지 그래프를 통해 설명하는 내용이다.

간략하게보자면 , 정부에서 생산자 또는 소비자에게 과세를 하는 경우 소비자 잉여,생산자 잉여가 각각 줄어들고 이렇게 줄어든 양은 세금으로 정부에게 ‘일정부분’ 귀속된다.자중손실의 문제는 세금으로 정부에게 귀속될 때 소비자,생산자의 잉여들이 전부 귀속되지 않는다는 것.결국 누구도 이익을 얻지 못하고 결국 공중으로 사라지는 경제적 손실이 발생한다는 것이 자중손실의 핵심이다.

소비자 잉여와 생산자 잉여가 맞닿아있던 기존 균형상태에서 정부가 세금을 부과하면 사회적 손실이 정부수익이라는 네모칸만큼 발생하는데 , 이 네모전부가 정부수익이 되는 것이 아니라 정부수익을 가로지르는 빨간선의 좌측만큼만 정부수익으로 환원되고 빨간선의 우측부분에 만들어지는 삼각형은 누구에게도 이익이 되지 않는 사회적 손실 , 즉 자중손실이 된다.

생산자 또는 소비자에게 세금을 부담시키는 경우 수요와 공급의 가격 탄력성에 의해 조세의 귀착과 부담이 누구에게 더 많이 가느냐하는 정도의 차이는 있지만 결국 조세부담은 인위적으로 수요와 공급의 균형을 이동시킴으로써 많든 적든 이러한 자중손실 , 즉 사회적 이익이 사라지는 부분이 발생할 수 밖에 없다.

정부는 부동산 시장 안정화를 위해 부동산의 취득부터 처분까지 전 단계에 걸쳐 조세부담을 높였다.취득세의 경우 기존 1~3% 적용되던 세율을 징벌적인 의미로 최대 12%까지 올리고 보유세 역시 종부세 최고세율은 기존 최대 3.2%에서 6%로 올렸다.처분단계에서의 양도소득세율 역시 다주택자들은 기본세율에 더해 2주택자는 20%포인트 , 3주택자는 30%포인트를 추가 부담하도록 했다.

정부의 정책목표대로 중과세와 징벌적 세금으로 다주택자들이 주택을 다 처분하고 종국에 가서는 부동산 가격 안정화를 이룰 수 있을 것인지는 논외로 하자.항상 정책을 실시하면 그에 대한 시차가 존재하기 때문에 섣불리 판단하기에는 이르다 할 수 있기 때문이다.물론 현재까지 보여준 정부의 부동산 정책들은 내놓을때마다 부동산 가격상승의 불씨를 더 키운 것은 사실이지만 앞으로 극적인 부동산 시장의 안정세가 나타날 가능성도 있을 수 있다.

우리가 주목할 부분은 이러한 조세부담을 통해 발생하는 자중손실과 정부가 얻는 이익이다.모든 부동산 거래에서 정부는 부동산 세금을 올렸으니 정도의 차이는 있더라도 부동산이 거래될때마다 세금이 발생하여 정부는 이익을 얻고 , 시장에서의 전체적 효용은 일정 비율로 줄어들게 된다.

정부는 어느 경우에도 이익이다.부동산 시장이 지속적인 상승을 보인다면 그에 따라 추가적인 세수확보를 할 수 있게 되는 것이고 , 부동산 시장 안정화라는 대의명분을 위해 더욱 더 세율 부담을 높여 세수를 더욱 확보할 수 있다.만일의 경우 부동산 시장이 하락하게 된다면 그간 정부에서 수십차례에 걸친 부동산 대책이 드디어 빛을 보고 있다고 성과를 내세울 수 있다.어느 경우에도 정부는 이익이다.이 과정에서 자중손실을 통해 줄어드는 국가경제 전체의 손실과 시장참여자들의 경제적 효용 감소는 올바른 일을 하기 위한 과정에서 발생하는 부수적 손실 (Collateral damage)에 불과할지도 모르고 말이다.

우용표 재테크 전문 작가  |  expert@econovill.com  |  승인 2020.09.16  07:19:53
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