[이코노믹리뷰=우주성 기자] 한남3구역 시공 수주 이후, 잠잠했던 한남 뉴타운 일대가 다시 들썩이고 있다. 변화의 중심에 선 곳은 한남2구역과 정비구역이 해제된 이전 한남1구역 일대다. 한남2구역은 도정법 개정으로 인한 임대 비율 상향을 피하기 위해 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 한남1구역 일대 역시 기존 소유주들을 중심으로 공공재개발 착수 검토에 들어갔다. 정비구역 해제 지역도 공공재개발 참여가 가능해짐에 따라, 공공재개발 추진을 적극 모색하고 있는 상황이다.
지난 6월 정부는 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정안’을 국무회의에서 통과시켰다. 이에 따라 기존 수도권 재개발 사업장의 임대 주택 의무공급 비율이 많게는 20%포인트 이상 상향된다. 개정안에 따르면 서울은 현행 10%에서 15%의 의무 공급 비중이 서울시 재량에 따라 최대 30%까지 상승한다. 경기와 인천시 역시 기존 5%~15%에서 20%로 공급 비중이 상향 조정된다. 이 경우 일반 분양분이 줄게 돼 분담금 등 조합원의 부담이 늘어나게 된다.
이에 따라 한남2구역 조합은 지난 19일 조합원 임시총회를 열고 토지이용계획 등 사업시행 인가 신청안에 대한 의결을 진행했다. 24일 이후에는 사업시행 인가 신청을 하는 재개발 사업장에 새로운 공공임대 비중이 적용되기 때문에, 해당 조합은 이번 사업인가 신청을 늦어도 23일까지는 접수해야 한다. 한남2구역 조합 관계자에 의하면 조합은 22일 오후 4시에 관련 신청을 접수한 것으로 보인다.
한남2구역이 다른 재개발 지역과 달리, 빠른 사업 시행 인가 신청이 가능했던 것은 재개발 과정에서 가장 까다로운 건축심의를 무난하게 통과했던 점이 크게 작용했다. 한남뉴타운 일대의 한 중개업자는 “지난달에 건축위에서 심의를 통과했다. 두 번 만에 심의를 통과한 것이라 비교적 진행이 빨랐다고 보면 된다. 사업 시행 인가 자체는 환경영향평가와 교육영향평가 이후 내년 상반기 중에 진행될 것”이라고 설명했다.
한남2구역이 해당 개정안의 적용을 피하게 되면서, 현행 규정대로 15% 남짓의 임대 주택만 배정받을 것으로 예상된다. 인근 중개업자들에 의하면 약 1540세대의 건립세대 중 240세대 가량만 임대주택으로 공급될 예정이다. 해당 지역의 한 공인중개업자는 “한남3구역에 이어 가장 생각보다 빠른 절차를 진행한 한남2구역을 중심으로 일대 뉴타운 재개발이 진행에 속도를 낼 것으로 보인다”고 말했다. 해당 업자는 “총회 소식으로 가격이 올라가는 움직임은 없다. 매매는 줄었지만 기대감이 커지면서 가격은 여전히 상당히 오른채로 유지되고 있다. 지난해 9월 3.3㎡당 4000만원짜리 주택이 지금은 7000만원까지 올라 가격이 유지되는 상황이다”라고 언급했다
서울시 등에 따르면 보광동 일대 8만2820㎡에 자리잡은 한남2구역은 일대에는 향후 지상 14층 규모의 공동주택 1537세대와 관련 부대시설이 들어서게 된다.
한편 지난 2017년 정비구역에서 해제된 과거 한남1구역 일대 역시 재개발 추진 움직임이 포착되고 있다. 용산구와 정비업계 등에 따르면 이미 일부 소유주들을 중심으로 한 한남1구역 공공재개발 준비추진위원회가 21일 공공재개발 시범사업 공모 신청서를 제출했다. 해당 추진위는 이미 서울시의 공공재개발 공모 접수 이전, 사업의향서 등을 관련 기관에 제출하면서 적극적인 공공재개발 추진 의지를 드러낸 바 있다.
한남1구역은 지난 현재 한남뉴타운 내 5개 구역 중 유일하게 정비사업에서 제외된 곳이다. 이태원 역 인근의 업자에 의하면 이태원 일대 상권과 가까운 특성상 해당 지역 상가의 상인들이 재개발을 반대했던 탓이 크다. 해당 업자는 “한남1구역은 개발이 지지부진하고 반대하는 상인들과 주민들도 상당수였다. 향후 준주거 등으로 바뀌면 더 좋아질 수 있으니 사업을 결국 안하겠다고 해서 무산된 것”이라고 답했다.
이후 한남1구역 일부 소유주를 중심으로 관련 논의가 이어지다가 정부에서 올해 꺼내든 공공재개발을 통한 사업 추진을 구상하고 있다는 것이 업자들의 전언이다. 이태원역의 한 업자는 “정부에서 정비사업 해제 지역도 공공재개발 대상으로 포함하면서, 사업 추진 속도가 빨라질 것이라고 기대하고 있는 것이다”라고 부연했다. 해당 업자는 “현재 추진위에서 공공재개발에 부정적인 주민들을 대상으로 약 50~70세대 정도만 임대 주택으로 공급될 것이라고 설명하고 있다. 공공재개발에 긍정적인 주민도 적지 않다”라고 말했다.
한남1구역 추진위는 관련 커뮤니티 등에서 공공재개발을 추진하는 이유로 크게 용적률 상향과 분양가상한제 제외, 사업기간 단축 등을 들고 있다. 실제 정부는 공공재개발 사업 주요내용에 법적 상한 용적률의 120%까지 완화(도시계획 심의시)와 기부채납 완화, 분양가 상한제 대상에서 제외하는 등 각종 인센티브를 약속하고 있다. 관련 심의위원회를 설치해 도시계획과 사업시행 계획 등 절차도 신속히 진행된다.
반면 실제 공공재개발 시 주택 공급 비율은 조합원 주택은 50%, 일반분양은 25%이며 이 외에 공공임대 20%, 공공지원임대 5%로 정해진다.
이런 움직임이 공공재개발로 이어질지는 지켜봐야 한다는 의견이 많다. 이태원역의 다른 중개업자는 “현재 공공재개발을 추진한다는 지역을 보면 여전히 이태원역 대로와 근접해, 해당 대로변 상가 상인들이 다시 반발할 가능성이 있다. 이를 감안해 현재 추진위에서 상가 소유주도 평가액에 따라 주택과 상가 둘 중 선택이 가능하다는 점 등을 들며 홍보하고 있다”고 설명했다.