[이코노믹리뷰=우주성 기자] 8.4 공급대책의 후속 대책이 하나둘씩 구체적인 윤곽을 드러내고 있다. 공급대책 중 하나로 거론된 역세권 고밀개발 역시 입법예고를 앞두고 있다. 전문가들은 역세권 고밀개발이 기존 정비사업보다는 서울 외곽의 역세권 지역에 더 큰 기회가 될 것으로 보고 있다.

국토교통부는 지난 14일 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법) 시행령 일부 개정령안을 입법예고했다. 역세권 일반 주거지역 상향을 통한 용적률 완화와 건축법상 높이 제한 완화를 골자로 한다.

구체적으로 역세권 일반주거지역도 지구단위계획구역 지적가능 지역으로 확대된다. 역세권 일반주거지역이 준주거지역으로 상향 가능해지는 셈이다. 준주거지역의 용적률은 최대700%로 상승한다. 이는 현행 법령에서 규정한 최대 용적률의 140% 수준이다.

건축법상 높이 제한 역시 완화돼, 건축물의 높이 제한이 최대 2배(200퍼센트)까지 상향된다. 이번 시행령 개정안에는 기부채납 방식 개선 방안도 담겨 있다. 서울시 행정 운영기준 등에 따르면 역세권의 경우 승강장과 인근 500m를 기준으로 하며 승강장에서 250m까지는 1차 역세권, 250m에서 500m는 2차 역세권으로 분류된다.

주거시설의 고밀개발이 가능해지는 경우 용적률 상향에서 일반 주택보다 아파트가 더 유리한 것으로 알려져 있다. 실제 은마아파트 등 일부 재건축 단지 역시 준주거 상향시 혜택을 볼 것으로 예상된다. 그러나 전문가들은 재건축 단지의 경우 이번 개정안으로 인한 수혜는 없을 것이라고 보고 있다.

김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 “역세권이라고 재건축 단지 일대를 준주거로 상향 조정하지는 않을 것으로 본다. 재건축 단지는 역세권과 별도로 준주거로 상향해 진행하는 경우도 있다. 잠실주공5단지도 2만5000여평 규모를 준주거로 상향해 50층 규모로 진행 중이다. 25%는 기부채납으로 합의 됐지만 인허가 과정에서 사업이 지연되고 있다”고 말했다. 그는 또 “역세권 요건에 부합해도 서울시와 정부에서 역세권 개발로 재건축이 개발되는 것은 원하지 않을 가능성이 크다”고 설명했다.

재개발 역시 역세권 고밀개발의 방향성을 생각해 볼 때 역시 실현 가능성은 낮다는 평이다.

김 단장은 “재개발의 경우 과거 평균 용적률 조정하는 사례는 있었지만, 이미 재개발 역세권 일대 지가가 매우 비싸고 토지분할 등의 문제로 역세권 고밀 개발 방식으로는 대규모 개발이 어려울 것이다. 다만 주상복합 정도는 가능할 것으로 본다”고 진단했다.

서울시 관계자 역시 “재건축은 별도의 활성화 사업으로 진행 가능하다. 기존 정비사업과 약간은 결이 다르다고 본다”면서 “우선적으로 역세권 주거구역의 준주거 상향을 통한 고밀 개발 시 적용할 지구단위 계획을 수립하고, 고밀개발을 유도하는 방식으로 진행될 것이다. 이미 관련해서 용역은 발주해놓은 상태다”라고 말했다.

김구철 단장은 해당 역세권 고밀개발이 주로 서울 외곽 지역 등을 중심으로 진행될 것으로 내다봤다. 김 단장은 “과거 도시환경정비사업 등도 외곽 지역의 역세권을 중심으로 많이 진행됐다. 서울 외곽 쪽이 무리가 없이 역세권 고밀 사업을 진행을 할 수 있는 지역”이라고 말했다.

실제 지난 4월 서울시는 공릉역과 방학역, 보라매역 등을 중심으로 역세권 콤팩트 시티 사업 구상을 발표한 바 있다. 역세권 고밀 개발을 통해 1471가구의 주택을 공급과 생활SOC를 도입한다는 계획이다. 역세권 활성화 사업은 용도지역 상향으로 용적률을 높아고 증가한 용적률의 50%는 공공 임대시설이나 공용주차장을 설치하는 사업이다.

서울시 관계자는 “서울 도심이나 부도심 역세권은 준주거지역도 있겠지만 상업지가 많다. 도심 한 가운데의 경우 대부분이 상업지역이라 이번 역세권 고밀 개발 대상이 되지는 않을 것”이라면서 “외곽 지역의 역세권을 비롯해 지역 여건에 따라 사업에 맞는 지역을 찾아 시행하도록 준비 중이다. 동간 간격 등에 대한 세부 사항 역시 부작용이 없도록, 사업 취지에 맞는 관련계획 준비해 나갈 것”이라고 언급했다.