[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지식산업센터의 수가 날로 증가하면서 옥석가리기의 중요성은 한층 더 중요해진 상황이다. 옥석의 기준 중 하나인 입지와 교통여건이 지식산업센터의 흥행에서 차지하는 비중도 날로 커지고 있다. 이런 점에서 강남지구에 마지막으로 들어서는 ‘풍림 엑슬루프라임’의 분양 흥행에 관심이 모아지고 있다.

서울시 강남구 자곡동 일원에 들어서는 지식산업센터 ‘풍림 엑슬루프라임’이 지난 18일 본격 분양에 나섰다. 풍림 엑슬루프라임은 지하 4층~지상 10층, 연면적 4만3115㎡ 규모다. 지식산업센터 129실과 기숙사 93실, 근린생활시설 27실로 이루어진다.

지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업, 정보통신산업 사업자와 관련 지원시설이 복합적으로 입주하도록 하는 다층형 집합 건축물이다. 최근 수요가 늘면서 지식산업센터의 분양도 증가하고 있다. 특히 주택시장에 대한 규제로 인해 수익형부동산의 대체 수단으로 인식되면서 부동산 투자의 블루오션으로도 조명 받고 있다.

지식산업센터의 경우 분양가나 매매가격의 60~80%까지 대출이 가능하다. 낙찰의 경우 90% 이상 대출이 가능하나 지역도 있다. 실입주 기업에겐 재산세 37.5%, 취득세 50%의 세제 혜택도 지원된다. 비교적 소액 가격으로 다양한 평형에 투자할 수 있다는 점도 장점이다.

이런 지식산업센터의 흥행을 결정하는 것은 역세권 여부, 연면적, 전용률이라고 부동산 관련 업자들은 설명한다. 특히 역세권이 지식산업센터의 흥행에서 차지하는 비중은 점차 커지고 있다. 최근 지식산업센터에 입주하는 기업과 종류가 많아지는 만큼 상주 인원도 점차 증가하는데다가 추가적인 주차 시설 확보가 어렵기 때문에 향후 대중교통시설이나 역세권 입지는 더욱 중요해질 것이라는 의견이다.

이런 점에서 풍림 엑슬루프라임 인근의 지하철 노선 확충은 장점이 될 수 있다. 현재 지하철3호선과 분당선 SRT(수서발 고속철도)의 환승역인 수서역 이외에 과천~위례선 자곡역, GTX-A노선, 수서~광주선 등 다양한 노선이 자리 잡을 예정이기 때문이다. GTX-A 개통시 킨텍스에서 서울역까지 14분이면 도달하고, 삼성역에서 동탄역까지 19분 만이면 도착하게 된다.​

다만 역세권의 수보다 더욱 중요한 것은 실질적인 역과의 거리다. 동일 산업단지내 지식산업센터라도 역과의 거리로 가격 격차가 나는 경우가 많다는 것이 해당 지식산업센터가 들어서는 강남지구 일대 중개사들의 전언이다. 현재 해당 지식산업센터와 가자 가까운 역은 지하철 3호선과 분당선 SRT(수서발 고속철도)환승역인 수서역으로 차량으로 5분 내 거리에 위치해 역세권이라고 보기에는 다소 애매하다.

입지적으로는 배후수요와 강남권 인프라를 모두 향유할 수 있는 장점이 있다. 해당 지식산업센터가 들어서는 서울 강남지구는 강남구 세곡동, 자곡동, 율현동 일원의 공공주택 지구로 위치상 강남권 일대의 인프라 사용과 수서역, 성남 판교 등 각종 산단의 배후수요를 흡수할 수 있는 장점이 있다. 단지에서 직선 7㎞ 거리에는 판교테크노밸리가 있으며 현재 단지 인근에 ‘수서역세권 복합개발사업지구’도 조성되고 있다. 강남구 일대의 지식산업센터는 해당 단지까지 두 곳에 불과해 희소성도 있다는 평이다. 인근 한 업자는 “송파구등 강남권을 제외하고 강남구에서는 에이스 타워를 제외하면 현재 이 곳이 유일해 희소성은 있다”고 말했다.

강남권 생활 인프라도 향유도 수월하다. 가든파이브, 메가박스, 스타필드, 이마트, 코엑스몰, 현대백화점, NC 백화점 등을 차량을 통해 이용할 수 있다.

지식산업센터는 현재 공유오피스 등 효율적 업무공간과 함께 휴식 공간을 갖춘 커뮤니티 도입 등 새로운 변화의 흐름에 적응하고 있다.

해당 단지의 경우 기존 지식산업센터와는 다르게 지하 1층에 여타 공유오피스 등이 들어선다. 스타트업 창업이 늘고 업무 유연성을 강조하는 기업 문화를 반영한 셈이다. 다만 현재 코로나19 사태로 공유오피스 생태계가 어려움을 겪고 있다는 점은 단지에 오히려 단점이 될 수 있다.

커뮤니티 시설과 프리미엄 비즈니스 플랫폼도 제공된다. 우선 스타트업인큐베이팅 서비스와 전문적인 컨시어지 서비스 등을 제공한다. 또 입주사 전용 엑슬루라운지, 공용 회의실, 카페, 펍 등 다양한 커뮤니티 공간도 선보인다. 이 외에 계약자와 입주사에게는 무상 이용 연간 바우처와 할인 카드 발급 등 멤버십 혜택을 적용할 예정이다.

풍림 엑슬루프라임의 분양가는 3.3㎡당 2000만원 초반이다. 인근 송파구 문정지구 지식산업센터의 평균 매매가 같은 면적당 2317만원인 것에 비하면 저렴한 편이다.

단지의 분양 관계자는 “풍림 엑슬루프라임는 교통 등 인프라가 잘 갖춰진 강남에 자리한데다, 여러 세제 혜택과 합리적인 분양가로 투자 부담이 적다”고 말했다.

반면 단점도 상존한다. 해당 단지 인근의 한 중개업자는 “이 곳이야 입지가 나쁜 편은 아니지만 지식산업센터의 경우 매도가 다른 부동산보다 비교적 어려운 경우가 있다. 특히 공실이 조금만 생겨도 그런 경우가 많다. 산업단지에 있는 지식산업센터의 수요가 계속 있어서 덜한데 이 곳처럼 그렇지 못한 단지는 환금성 등이 더 낮을 수 있다. 특히 경기에 민감한 것은 여타 수익형 부동산과 마찬가지라 잘 따져보고 투자하는 것이 좋다”고 말했다.