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◆ 감정평가사란?

감정평가사는 토지, 건물, 기계, 항공기, 선박, 유가증권, 영업권 등 유무형 재산의 경제적 가치를 판정하는 사람이다. 전국 모든 땅과 주택공시가격의 기준이 되는 표준지와 표준주택의 가격을 감정평가사가 산정한다. 결과의 공정성과 신뢰성을 높이기 위해 2명 이상의 감정평가사가 복수평가를 실시하고 이들이 감정한 가격의 평균치가 공시가격이 된다. 이 외에도 주택단지나 공업단지 조성 및 도로개설 등과 같은 공익사업을 위한 보상평가, 은행의 담보평가, 법원의 경매평가, 개발이익환수를 위한 평가 등 다양한 평가 업무를 수행한다. 감정평가의뢰서를 작성하고 대상물의 감정 목적을 감안하여 감정계획을 세운 후, 대상물의 가격에 미치는 모든 요인들을 확인하여 감정서를 작성한다.

감정평가 시장은 IMF 외환위기 이전에는 약 2000억원 정도의 규모였으나, IMF 외환위기 이후 부동산 경기침체와 정부 공공사업 축소의 영향으로 시장 규모가 축소돼 왔다. 그러나 급변하는 부동산 환경 아래에서 부동산 컨설팅 및 특허권, 영업권 등의 특수감정평가, M&A와 관련해 기업가치평가 및 기업실사, 부동산채권 등의 시장이 활성화될 것으로 예상된다. 자격증 취득 후엔 감정평가법인 및 감정평가사무소, 감정평가업무를 지도 감독하는 기관, 기업체의 부동산 관련부서, 부동산 컨설팅 쪽으로 진출할 수 있다.

최근에는 감정평가사들이 금융권으로 이동하는 경향도 두드러지고 있다. 부동산 시장의 불황으로 감정평가업체들의 주요 업무 중 하나인 뉴타운 등의 사업이 대거 축소되고 택지개발사업도 더는 늘어나기 어렵기 때문이다. 최근 관련업계에 따르면 국민은행, 우리은행, 신한은행, 외환은행 등 4곳이 지난해 각각 2명씩 감정평가사를 신규 채용한 것으로 나타났다.

감정평가사는 토지공법, 부동산평가이론 등의 지식을 집중적으로 평가받는다. 자격시험은 국토교통부가 주관하며, 한국산업인력공단에 위탁하여 관리한다.

 ◆ 시험정보

1차 시험과 2차 시험이 있다. 이 시험에 합격하면 대통령령이 정하는 기간 이상의 실무수습을 마쳐야 한다. 대통령령이 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가 관련 업무에 종사한 자는 1차 시험을 면제받을 수 있다.

1차 시험은 모두 네 과목을 평가하는데, 두 과목씩 묶어서 2교시로 실시한다. 민법(총칙, 물권)과 경제원론을 오전 9시 30분부터 10시 50분까지 80분간, 부동산관계법규(국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 국유재산법, 건축법, 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 중에서 지적에 관련된 내용, 부동산 등기법)와 회계학을 오전 11시 30분부터 오후 12시 50분까지 80분간 평가한다. 영어 과목은 2009년에 시행된 20회 감정평가사 자격시험부터 민간어학시험 성적표로 대체됐다. 객관식 5지선다형으로 치러지며, 영어과목을 제외한 나머지 시험과목은 100점 만점에 모든 과목이 40점 이상이면서 전 과목 평균이 60점 이상이어야 합격이다. 1차 시험의 연도별 합격자는 2009년 1343명(61.35%), 2010년 871명(41.48%), 2011년 785명(35.99%)다.

2차 시험은 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 등 세 과목으로 구성돼 있다. 각각 100분씩 논문형 필기시험으로 치른다. 100점 만점에 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균이 60점 이상이면 합격이다. 2차 시험의 연도별 합격자는 2009년 203명(합격률 9.7%), 2010년 207명(9.97%), 2011년 209명(13.09%)이다.

◆ 자격증 취득 후 진로

감정평가사는 감정평가법인에 소속되어 활동하는 경우가 많다. 평가법인도 일정 수의 구성원 평가사를 보유하는지 여부에 따라 대형 감정평가법인과 소형 감정평가법인으로 구분한다. 2005년을 전후해 당시 건설교통부가 ‘감정평가업계의 선진화’라는 명목하에 합동사무소 또는 소형법인 형태로 활동하던 기존 업계 구조를 재편하면서 현재의 대형 감정평가법인이 생겨나게 된 것이다. 그렇다고 평가사가 꼭 법인에 소속될 필요는 없다. 가치평가 전문가로서 부동산 개발, 관리, 투자 등의 업무를 담당하는 영역에서 활동하기도 한다. 개인의 성향이나 업무 능력에 따라 개인 사무소를 개설해 왕성히 활동하는 경우도 많다. 최근에는 부동산 시장의 불황으로 감정평가사들이 금융권으로 이동하는 경향도 두드러지고 있다.

또한 기업체의 부동산 관련부서, 부동산 컨설팅 회사에 취업할 수도 있다. 한국자산관리공사, 한국토지주택공사, 보험회사, 은행 등에 공채 또는 특채 형태로 취업하는 것도 가능하다.

◆ 미니인터뷰|감정평가사 취득자 인터뷰

“일단 따 놓으면 진로의 폭이 상당히 넓은 자격증”

현재 제일감정평가법인 본사에서 수습과정을 밟고 있는 김현우(33세) 감정평가사를 만나봤다.

Q. 감정평가사 자격증을 따게 된 계기가 무엇입니까?

감정평가사가 역동적인 직업이라는 점에서 마음에 들었습니다. 부동산을 포함해 경제적 가치가 인정되는 모든 재화를 평가하기 때문에 다양한 업무를 접할 수 있고, 현장 출장 등 외근이 많다는 면도 좋았습니다.

Q. 감정평가사 자격증을 취득하면 바로 감정평가사가 되는 것인가요?

1차, 2차 시험합격 후 실무수습 기간 1년을 정상적으로 수료하면 정식으로 감정평가사 자격을 받게 됩니다. 그 이후 감정평가업을 영위할지 여부는 개인의 판단입니다.

Q. 현재 감정평가사로 활동하는 데 당시 공부했던 내용들이 많은 도움이 되나요?

이론과 실무가 조금씩 다를 수도 있겠지만, 전체적인 맥락에서 보면 공부했던 부분이 많이 도움되고 있습니다.

Q. 감정평가사 자격증을 따기 힘들다면 대체할 수 있을 만한 다른 자격증이 있나요?

감정평가사 합격인원이 한 해에 200명 정도이고 다소 진입장벽이 있어 위험부담이 있는 것이 사실이지요. 대체할 만한 자격증으로 부동산 부문은 CCIM(투자분석사), 공인중개사, 주택관리사 등이 있고, 회계·세무부문은 CFA, 회계사, 세무사 등이 있으며, 금융부문은 CFP, 투자자산운용사, FP 등이 있어 여러 가지 대안을 고려해볼 수 있습니다.

Q. 이 자격증을 활용해 또 어떤 일에 도전해보고 싶으신가요?

현재는 감정평가업무를 열심히 배우고 싶은 생각뿐이지만, 금융 쪽이나 자금운용 파트에서 일하면서 큰 자금의 흐름을 이해해보고 싶은 생각은 있습니다.

Q. 학창시절에 이 자격증을 따는 데 도움을 주는 수업이나 과정이 있었는지요?

비법대생 등 법규과목이 생소한 분들은 관련된 민법, 물권법, 행정법 등을 수강하는 것이 도움이 될 것이라 생각합니다. 회계학도 1차 과목 및 감정평가실무상 관련되므로 회계원리 등 기초적인 수업을 들어보는 것도 좋을 듯합니다.

Q. 자격증 시험 준비 중에 교육기관으로부터는 도움을 받으셨나요? 추천해줄 만한 교육기관은?

소위 말하는 서울 관악구 신림동의 고시촌에 학원이 밀집돼 있습니다. 초반에는 아마도 독학이 어려울 것이라 생각합니다. 저도 관련 학원의 도움을 받았습니다. 기초를 잡는 데에는 학원수강이 많은 도움이  됩니다.

Q. 주변에 감정평가사 자격증을 보유하고 있는 다른 분들은 어떤 일을 하고 있습니까?

감정평가사 자격증을 소지한 분들이 감정평가업을 영위하는 비율은 다른 자격에 비해 높은 편입니다. 그 외에도 은행, 부동산자산운용회사, 증권사, 한국토지주택공사, 한국주택공사 등을 비롯한 공기업에도 많이 진출합니다. 생각보다 활동의 폭이 상당히 넓다고 할 수 있습니다.

Q. 감정평가사는 어떤 일을 하는지 간략한 설명 부탁드립니다.

제가 현재 일하고 있는 (주)제일감정평가법인의 업무를 중심으로 말씀드리겠습니다. 부동산을 비롯한 모든 경제적 가치 있는 재화를 평가합니다. 도시재정비사업을 위한 재개발·재건축 감정평가, 금융기관 등의 여신을 위한 담보평가, 공익사업을 위한 협의·수용 등을 위한 보상평가, 표준지공시지가의 감정평가, 부동산 업무 전반에 대한 부동산 컨설팅, 국제회계기준(IFRS)상 인정되는 기업자산의 자산재평가 등이 대표적 업무입니다. 최근 제일감정평가법인에서는 외국 부동산의 감정평가 및 컨설팅, 기업가치 및 기술가치의 감정평가, 무형자산(저작권,특허권등)의 감정평가 등으로 그 영역을 꾸준히 확대하고 있습니다.

감정평가사의 모든 것

감정평가사란 토지, 건물, 기계, 항공기, 선박, 유가증권, 영업권 등 유무형 재산의 경제적 가치를 판정하는 사람

과목 1차 시험- 민법, 경제원론, 회계학, 부동산관계법규, 영어

2차 시험- 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규

진로 감정평가법인 및 감정평가사무소, 감정평가업무를 지도·감독하는 기관, 기업체의 부동산 관련부서, 부동산 컨설팅 회사 등에 취업

교육기관 합격의법학원, 서울법학원, 세종법학원, 삼일한성감정평가학원

감정평가사 교육기관

합격의법학원(http://app.lawschool.co.kr/)  02-888-3300

서울법학원(http://www.seoulsla.com/)  02-887-9161

세종법학원(http://www.sjla.co.kr/)  02-887-0100

삼일한성감정평가학원(http://www.31ra.co.kr/)  02-888-3162

김현우 감정평가사 합격노트

기본서 등을 반복적으로 읽으면서 최근 이슈 검색, 판례 검색 등으로 시야를 넓혀 온 것이 시험을 치르는 데 도움이 됐다. 1차 시험은 상대적으로 합격이 수월하다. 따라서 2차 시험의 통과에 집중하는 게 바람직하다.

1교시 감정평가 실무과목은 부동산 등의 경제적 가치판단과정을 숫자로 표현하는 과정이라서 수치를 세밀하게 살펴야 하며 논리적인 근거(법조문 등)가 필요하다.

2교시 감정평가이론과목은 감정평가와 관련된 기초적인 부동산학부터 가치판단에 대한 거시경제학, 관련 법규정, 부동산과 관련된 사회현상 등을 전체적으로 이해한 후에 답안에 표현하는 것이 중요하다. 감정평가학회지 논문, 최근의 부동산 시장 동향 등도 자주 검색해서 시야를 넓혀야 예상치 못한 문제에도 당황하지 않을 수 있다.

3교시 감정평가 및 보상법규과목은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 2개를 중심으로 관련된 법조문을 암기하고 이해하는 것이 중요하다. 더불어 대법원 판례 검색 등으로 최신 대법원 판례에 대비하는 습관이 필요하다.

박수유 기자  |  psy@econovill.com  |  승인 2013.06.05  01:59:12
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