[이코노믹리뷰=권일구 기자] 지난 20년간 국내 건설부동산 분야는 대내외적 여건과 정부의 정책기조에 따라 주택가격이 상승과 하락, 혹은 조정되는 모습을 반복했다. 승승장구하던 건설업은 금융위기를 겪으면서 침체기를 겪는 듯했으나, 정부의 경기부양책인 사회간접자본 투자가 확대되면서 건설경기도 회복세를 보이기 시작했다.

1997년 외환위기 이후인 2000년대부터는 주택건설의 비율이 공공주택에서 점차 민간주택으로 넘어가는 역전현상이 나타나기 시작했다. 또한 건설 비중에서 토목공사 보다는 주택 비율이 높아졌고, 건설사들은 주택 건설 비율이 높아지기 시작하면서 매출이 급격히 증가했다. 이 시기에 인력 공급 또한 증가, 플랜트 시장의 성장으로 인한 해외건설 수주도 크게 늘었다.

부동산 분야 역시 지난 20년 동안 다사다난(多事多難)한 일을 겪었다. 외환위기와 규제 완화의 시기를 거쳐 저금리 시대, 경기부양을 위한 규제 완화 시기, 현재에 와서는 부동산 시장에 대한 규제 강화시기를 보내고 있는 것이다.

[부동산] 주변 여건따라 변하는 부동산 정책… 핵심은 주택경기 활성화

부동산은 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책 기조가 변경되는 특징을 보여 왔다. 즉, 주택시장의 여건에 따라서 규제를 강화하는 ‘가격 안정 대책’ 또는 경기 부양을 목적으로 하는 ‘활성화 대책’을 지속 반복해 온 것이다.

군부정치가 막을 내리고 문민정부의 첫 발을 디딘 故김영삼 정권 막바지에는 IMF라는 외환위기가 시작됐고 이후 故김대중 정권(1998~2002년)에서는 현실적인 후폭풍에 시달렸다. 당시 외환위기로 인해 경기 부양을 위한 목적으로 양도세의 한시적 면제, 분양가 자율화 등 부동산 규제를 완화하는 정책이 나왔고 무려 35차례나 주택경기활성화 대책을 발표하기에 이른다.

외환위기 이후 故노무현 정권(2003~2007년)에 와서는 규제완화와 주택공급 급감에 따른 수급 불균형 문제가 불거졌다. 특히 이 시기에 대규모 재건축 사업 등 지역별 개발 호재로 주택가격은 상승하고, 금융시장의 발달로 부동산이 투자 상품화되는 추세로 인해 주택시장으로 자금의 유입이 가속화 됐다. 이에 정부는 수요 억제를 위한 규제를 대폭 강화하는 정책으로 방향을 급선회했다. 당시 가장 큰 주요 정책을 꼽자면, 공공부문 및 민간부분의 분양가 상한제 시행과 DTI(총부채상환비율)의 도입이었다.

외환위기를 극복하고, 점차 안정을 찾아가던 부동산 시장은 이명박 정부(2008~2012년)들어 글로벌 금융위기를 맞았다. 금융시장이 불안해지면서 부동산 경기의 하락세가 보이자, IMF 위기 직후와 유사한 주택경기 부양 및 규제 완화 정책을 추진했다. 다만, 하우스 푸어와 전월세가격 상승이라는 사회적 문제를 야기하기도 했다.

박근혜 정부(2013~2016년) 들어서는 미국의 양적완화 중단 및 내수침체라는 대내외적 여건이 악화됐다. 이에 박 정부는 금리를 인하하고 LTV·DTI 등 대출규제 완화, 취득세 영구 인하, 부동산시장 활성화 목적의 ‘주택법 개정안’ ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안’ ‘도시 및 주거환경 정비법 개정안’을 담은 부동산 3법 통과 등 주택 수요를 위한 정책을 추진했고, 이에 따라 신규 분양시장과 정비시장을 중심의 주택경기 회복세가 확대되는 긍정 효과가 나타나기 시작했다.

특히 2008년 글로벌 금융위기 이후 감소한 주택공급물량이 크게 증가하게 된다. 하지만 경기부양을 목적으로 했던 규제 완화와 저금리 기조로 주택가격이 상승하고, 가계부채가 증가하는 상황이 벌어졌다.

이에 문재인 정부(2017년~ )는 분양가격과 정비사업 규제, 다주택자에 대한 대출규제 강화 등 정책 기조를 유지하면서 주택 거래가 위축되고, 매매가가 하락하는 등 부동산 시장은 점차 안정을 찾아가고 있다. 현 정부의 부동산 정책 기본방향인 실수요자 중심의 주택시장 형성과 임대주택 공급 확대 등에 만전을 기하는 모습이다.

[건설] 격동의 세월, 위기를 기회로 바꾸다

건설산업은 1997년 말을 기점으로 외환위기(IMF)가 도래하면서 강도 높은 구조조정이 진행됐다. 이전까지는 정부의 대규모 토목사업에 대한 투자 활성화와 사회간접자본 확충 등의 정책을 지속적으로 강화하는 시기였다. 하지만 외환위기로 인해 당시 정부는 건설경기 뿐 만 아니라 전국가적인 경제위기 상황을 맞았다. 때문에 경기 부양이 가장 큰 핵심 정책이었고 건설 및 부동산 관련 규제를 대폭 완화하고, 사회간접자본 투자를 확대하면서 주택건설 등 민간건설 부문이 활기를 띠기 시작했다. 결국 2002년에서야 외환위기 이전 수준을 회복했다.

하지만 시련은 또 다시 불어왔다. 바로 2008년 미국의 서브프라임 모기지론 부실로 촉발된 금융위기다. 이로 인해 민간부문을 중심으로 건설산업은 침체기에 들어간다. 하지만 위기는 곧 기회가 됐다. 건설경영 방식의 근본적인 변화가 일어나기 시작한 것이다. 건설업의 부채비율과 가지자본비율이 대폭 개선되기 시작했고, 매출액과 자기자본 경상이익률도 상당부문 호전되기 시작한 것이다.

이는 효과적인 기업 지배구조를 만들고, 금융산업을 비롯한 전반적인 산업구조 조정에 나섰기 때문이다. 결국 건설산업도 건설업체를 평가하는 각종 지표들, 예를 들면 PQ심사제도(사업능력평가제도), 시공능력평가제도 등에 대한 비중을 강화하면서 혁신적 변화가 이뤄졌다는 평가다.

해방 및 전후 복구기를 거친 건설산업은 경제개발과 건설산업의 도약기에 들어섰다. 이후 건설산업의 성장기와 성숙기를 거쳐 최대 위기였던 IMF와 금융위기를 겪으면서 위기를 극복하고 현재 재도약의 시기를 맞고 있다.