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[박진규의 리얼 절세] 당신이 지금 1가구 2주택이라면 받을 세금의 불리함은?

서울수도권 내에 소재하고 있는 갑은 1가구 2주택자이다. 정부의 방향성에 맞게 서울소재지 및 조정지역대상 내에 1가구 2주택자들은 불리한 측면들이 있다. 여기에서 말하는 정부의 방향성이란 1가구는 조정지역대상에 있는 주택들을 2가구 이상 소유하고 있는 것을 지양하고 있다. 만약 2가구 이상 소유하게 된다면 여러 가지 불리한 세금이 있다는 것이다

기본적으로 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 받을 수 없다. 1세대 1주택이란 원칙적으로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 2년 이상 보유한 주택을 말한다. 1세대 1주택의 경우 소득세법에 규정된 고급주택이 아닌 주택과 이에 부수된 5~10배 이내의 토지는 양도소득세가 과세되지 않는다. 여기서 ‘세대’는 거주자와 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대로 주민등록법상 ‘세대’와는 개념이 다르다. 예컨대 1주택을 계산할 때 부부가 주민등록상 각각 별도의 세대를 구성, 각자가 주택을 소유하고 있어도 1세대 2주택으로 본다. 이 같은 제한을 두는 것은 1세대에서 2주택을 소유한 사람이 그의 배우자를 주민등록상 다른 세대로 구성하게 한 후 그 주택을 양도할 때 비과세혜택을 받지 못하게 하기 위해서다. 그러나 1세대 2주택이라도 불가피한 경우 일부 비과세 해주고 있다.

※ 2주택 소유자 중 양도세 중과세 예외 ①(일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택 ②(장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택 ③(상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택 ④(장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택 ⑤(근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년 내 팔 경우 ⑥(혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택 ⑦(가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택 ⑧(일시적 주택) 새 집을 산 후 2년 내지 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

2주택자인 경우 양도하게 되면 중과세를 적용받게 된다. 양도소득세율은 기본세율(누진세)로써(6%~42%)과세가 되는데 1세대 2주택(조합원입주권 포함)인 경우에는 10%P 가산한 세율(16~52%)을 적용받게 된다. 세율구간은 아래와 같다.

또한 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 장기보유특별공제란 자산의 보유기간이 3년 이상인 양도소득세의 대상에 그 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제해 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려고 하는 세제상의 장치이다. 계산 방법은 양도 차익에 다음의 공제율을 곱한 가격을 공제 받을 수 있다. 3년 이상 4년 이하의 토지는 10%, 4년 이상 5년 이하의 토지는 12%, 5년 이상 6년 이하의 토지는 15%, 6년 이상 7년 이하의 토지는 18%, 7년 이상 8년 이하의 토지는 21%, 8년 이상 9년 이하의 토지는 24%, 9년 이상 10년 이하의 토지는 27%, 10년 이상의 토지는 30%이다(법 제95조). 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산이나 고가 주택을 비롯한 몇몇 경우에는 그 계산 방법이 다르다. 관련법은 소득세법이다.

비단 2주택자에 대해서만이 아니다. 3주택 혹은 그 이상을 보유하고 있는 다주택자들 역시 더 불리했으면 했지 덜하지는 않다. 즉, 정부의 입장은 주택을 평안하고 안전한 생활거주의 의미로 소유하는 것 이외에 투기목적으로 보유하는 것을 하용하지 않겠다는 방침이다. 회유책으로10년 이상 보유한 다주택자들에게는 2020년 6월 30일까지 양도하는 자산에 한해서는 일반세율을 적용하는 것을 볼 때 비단 세수에 혈안이 되었다기 보다는 주택의 평등한 분배에 초점이 있지 않나 라는 생각이 든다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2020.06.25  07:41:03
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