[이코노믹리뷰=우주성 기자] 정부가 지난 8월 예고한 ‘전월세전환율’ 인하가 지난 달 29일부터 본격적으로 시행됐다. 전세 시장의 월세 가속화를 막겠다는 취지지만, 지역별 전환율을 고려하지 않은 일괄적 인하로 추가적인 전세 상승을 가져오는 것 아니냐는 우려가 나온다.

정부는 지난 달 22일 국무회의를 통과한 주택임대차보호법 시행령 개정안을 같은 달 29일부터 시행했다. 이에 따라 기존 4%의 전월세전환율이 2.5%까지 인하됐다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 월세에 적용해야할 이자율을 말한다. 전월세전환율이 낮아지면 전세에서 월세로 전환 시 월세 금액도 같이 낮아지게 되는 효과가 있다.

전월세전환율은 한국은행의 기준 금리(현재 0.5%)에 전월세 전환을 위한 추가 이율(기존 3.5%)을 합해 산정하고 있다. 이번 시행령에서는 추가 이율을 3.5%에서 2%로 인하한 것이다. 따라서 현재 기준금리가 다시 변경되는 경우 전월세전환율도 변동될 수 있다.

전월세전환율은 연리를 기준으로 한다. 예를 들어 1억원의 전세 보증금을 월세로 돌리는 경우, 1억원에 전환율 4%를 곱한 것이 ‘연세’다. 즉 연세는 400만원이 되며, 월세는 400만원을 12개월로 나눈 약 33만3300원이 된다. 해당 예시에 2.5%의 전월세전환율이 적용되는 경우, 월세는 약 20만8300원으로 기존보다 거의 12만원 가까이 줄어들게 된다.

보증부 월세 전환도 마찬가지다. 보증금 2억원에 월세가 100만원인 보증부 월세를 보증금 1억원으로 낮추고 나머지 1억원을 월세로 전환하는 경우, 2.5%의 전월세전환율이 적용된 월세 20만8300원에 기존 월세 100만원이 합산된다. 이 경우 보증금은 1억원, 월세는 약 120만8300원이 된다.

일각에서는 전월세전환율 하락으로 인한 월세 인하 효과에 대한 회의적인 시각도 나오고 있다. 사실상 기존 법정 전월세전환율 역시 시장에서는 적용되지 않고 있는 실정인데다가, 사적 계약의 일환인 만큼 위반 시 마땅한 규제수단도 없기 때문이다. 실제 한국감정원에 따르면 올해 6월 지역별로 실제 주택시장에서 쓰이는 전월세전환율은 서울은 5%, 수도권은 5.4%, 지방 평균은 7%를 기록하고 있다.

한 부동산 업계 전문가는 “시장과 지역에 따라 자연스럽게 적용되는 케이스들이 많은데, 너무 한 번에 같은 기준으로 재단하는 것 같다. 임차인들의 월세 부담은 낮아지겠지만 사실상 현장에서는 해당 전환율을 적용하는 경우는 드물다. 기존의 반전세 임차인등도 반발할 수 있다”고 말했다.

이런 비판 때문에 사적자치에서 벗어나 과태료 등으로 전월세전환율을 강제하는 법안도 국회에 발의된 상황이다. 지난 달 8월 초 이용호 의원(무소속)은 법정 전월세전환율보다 높게 월세 등을 받는 경우, 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 ‘주택 임대차보호법 일부 개정법률안’을 발의한 바 있다.

다만 이런 강제성을 부여하더라도 전세가격의 추가 상승 등이 이어질 수 있다는 지적도 제기되고 있다. 전월세전환율이 강제되는 경우, 미리 전세 가격을 인상해서 월세를 충당하는 경우가 발생할 수 있다는 것이 전문가들의 견해다.

김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수는 “전월세전환율은 기존에 서울은 5%, 지방은 경우 많게는 8%까지 적용하는 경우가 있었다. 그런 상황에서 기존 4%의 법정 전환율을 일괄적으로 2.5%로 내리겠다는 의미인데, 실효성이 있기는 힘들다”면서 “현재 현장에서 적용되는 전월세변환율은 시장 상황을 반영한 균형가격이라고 보면 된다”고 말했다

김 교수는 이어 “강제적으로 전월세전환율을 맞춘다하더라도 신규 계약 시 전세금의 일부를 월세로 돌리는 경우, 오히려 전세금을 상향시키는 효과를 가져 온다”고 강조했다. 그는 “결과적으로 임대인들이 받을 수 있는 전세와 월세의 총액이 올라가는 효과가 있고, 월세를 전환하는 임대인이 낮아진 전환율만큼 전세금을 상승시키기도 한다”고 지적했다.